隨著住宅用地七十年使用權限的縮減，我們的房子到底是增值了，還是貶值了？
據財經國家周刊報道 我的一位朋友欲在北京市區買一套公寓，簽合同時發現，這套不太新的房子，已折失不少年的土地使用權。“按理說，它應該更便宜才對。”我的朋友心生不解，“可價格不降反升！”
此番心理落差與當下的土地制度相關。1982年憲法規定“城市的土地屬于國家所有”，終結了中國長達兩千多年的官有與民有並存的混和土地所有制。1988年，憲法修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了不同用途土地使用權出讓的最高年限：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。
這樣，中國的購房者買到的是兩樣東西，一是國有土地上的房屋所有權，二是附生于國有土地的土地使用權。它們均是可以轉讓的財產權，但其價值隨著時間的推移而縮減——前者因建築材料的老化而折舊，這是自然規律；後者因出讓年限的到來而歸零，這是制度使然。
問題並沒有到此結束，因為物業稅可能開徵的消息傳來，在上述計價規則下，物業稅的稅基——不動產的市值該如何計算？
收繳物業稅的理由是，不動產的價值積淀著政府的公共服務投入，公共服務越充足，不動產的價值就越高，不動產所有者理應為此付費。所以，以市值為稅基、按固定稅率繳納物業稅，是不動產所有者購買公共服務、分享其外溢價值的公平方式。
但是，從歐美舶來的這套理論，如何與中國的土地制度對接？必須理解，真正積淀著公共服務價值的，不是日益老化的房子，也不是有限期的土地使用權，而是永久性的土地產權。在中國內地城市，永久性土地產權的所有者是國家，我們卻很難讓國家向自己繳稅——實無這個必要，人類也沒有這個經驗。
“溥天之下，莫非王土”見于《詩經》，它所反映的西周土地國有制，經過春秋戰國時期的廢井田、開阡陌、民得買賣，壽終正寢。土地的私有伴隨著土地的稅收。據史家考證，為城郭設立的不動產稅——城郭之賦，確立當在五代時期，至宋代，它成為國家財稅制度的基本內容之一。彼時，已從傳統的田賦中獨立出來的城郭之賦，按照房產坐落地段的衝要、閒慢、出賃時所得房租錢多少等因素，確定不同等級計徵宅稅，與物業稅按市值計徵的原理相似。
宋亡元興之後，城郭之賦未見記載。及至民國，北洋政府內務部總長兼京都市政公所首任督辦朱啟鈐，徒嘆京師內外城私產“僅有間架之數而無地畝之數，故關于土地之登記估價納稅等等皆無從舉辦”。情況在1940年代發生變化，國民政府在土地測量、土地登記的基礎上，照估定地價按年徵收地價稅。新中國成立後，政府對城市不動產重新登記，發放房地產所有證，1951年開徵城市房地產稅，按房地產的區位條件、交易價格等，確定標準房價、標準地價、標準房地價，每年定期按固定稅率徵收。
1982年憲法規定城市土地屬于國家所有之後，統一的城市不動產稅不復存在——城市房地產稅僅適用于外商投資企業，並于2009年停止徵收；1986年開徵的房產稅，徵收范圍不包括個人所有非營業用的房產；1988年開徵的城鎮土地使用稅，是在土地保有環節徵收的唯一稅種，但稅負偏低。
取而代之的是有償有限期的土地使用制度。在其框架之下，政府對公共服務投入的回收，只能通過土地出讓環節一次性完成，“土地財政”弊病迭出。2007年物權法規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，暗示住宅的土地使用權不再是有限期的產權，似為物業稅的開徵清除了技術障礙。但是，何為“自動續期”，並無明確解釋。
對階段性土地產權的回避，使中國房地產市場的計價規則，除了制度性折舊的正規則，還多出一個投資增值的潛規則。現在，誰都在拿潛規則說事，就連國家統計局也稱購房屬于投資行為，故不將房價納入消費物價指數（CPI）范圍。但中國的購房者買到的是一個日益折舊的產品，怎能被視為投資呢？
我的那位朋友，就被這正規則與潛規則攪得心煩意亂。他終還是按“市值”付了款，向潛規則低了頭——這不是一個由正規則統治的市場，至少在當下。
也許，再過二三十年，隨著土地使用年限的逼近，正規則就要顯靈了。“管它的呢，以後再說吧，”和大多數購房者一樣，我的朋友把這只“皮球”踢給了不可預知的未來。（王軍）
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